PINCELADAS SOBRE EL PACTO DE ARRAS EN EL DERECHO CIVIL DE CATALUÑA

¿Dónde están reguladas?

En el Libro VI del Código Civil de Catalunya y más concretamente en el artículo 621-8.

¿Qué naturaleza tiene la entrega de dinero por parte del comprador?

Si en el contrato no se dice lo contrario, la entrega de dinero se entiende hecha como arras confirmatorias. Por lo tanto, si no se dice lo contrario esta entrega de dinero es un anticipo del precio y en caso de incumplimiento por una de las partes la otra podría pedir el cumplimiento del contrato.

¿Las arras penitenciales en el Código Civil de Cataluña tienen los mismos efectos que en el Código Civil Común?

Sí. Si el comprador desiste del contrato, las pierde. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas. Como hemos apuntado, para que las arras se entiendan penitenciales debe pactarse expresamente en el contrato; caso contario se entenderá que son arras confirmatorias.

¿Qué pasa si el comprador no obtiene financiación bancaria? ¿Perdería lo entregado en concepto de arras?

En este caso el comprador podría desistir del contrato sin perder las arras. Para ello sería necesario que justificara documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. Entendemos que es preciso que se pacte esta eventualidad en el contrato. Si no se ha previsto en el contrato, el comprador no podría invocar la denegación de financiación para recuperar las arras.

Asimismo, es importante destacar que el Código Civil de Cataluña prevé que, en estos casos de desistimiento por denegación de financiación, el comprador debe dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.

¿Es posible hacer constar la existencia de arras penitenciales en el Registro de la Propiedad? ¿Qué efectos tiene?

Es posible siempre y cuando las arras penitenciales se depositen ante notario y por plazo máximo de 6 meses. En este caso, el inmueble queda afecto a la devolución de las arras. Dicha afección se extinguirá:

a) Una vez transcurridos sesenta días después del plazo pactado, salvo que exista una anotación anterior de demanda por parte del comprador. En este caso, la afección se cancela de oficio.

b) Cuando el comprador desiste y el vendedor lo acredita fehacientemente.

c) Cuando se inscribe la compraventa.